自從美聯儲加息以來，香港房地產市場下挫，工商物業板塊更成為「重災區」。不少香港發展商及著名物業投資者，現已陷進「入不敷出」及「資不抵債」之局面，為何本港銀行壞賬率卻依然在可控水平？
1. 這幾年，金管局銳意扶持中小企，並建議銀行以「還息不還本」的方式，為中小企拖延債務。這建議雖然避免中小企在早前出現「集體倒閉」之情況，中小企更暫時不用還本，但總體利息支出卻不斷累積起來。
本港經濟出現的問題實屬「結構性」而「周期性」，有限度的拖延政策屬無可厚非，但始終非長久之道。在「復常」後，香港經濟的問題便正逐步浮現，且越來越嚴重。
有趣的是，某些二、三線地產商及著名物業投資者，雖坐擁過百億港元的資產，但過去幾年並沒有大規模賣樓，只有租金及酒店等收入，營業額不足8億港元，亦紛紛向銀行申請「還息不還本」的計劃。即使這計劃早已完結，但它們依然繼續逼迫銀行把計劃延續下去，甚至乎向金管局「求助」，打算無了期的「只還息」，營造出「付息準時、並無違約」的假象。
不少中小型銀行，因其淨資產規模不足，無法承受大額撥備，便繼續向這些債台高築的物業投資者批出「還息不還本」方案，亦不斷替它們「展期」。這些中小型銀行就算不把相關客戶當為「正常」客戶，亦只會把它們列入「關注」範疇，從而大幅度減少銀行自身所需要的撥備金額。
2. 某些地產商早已無法付息，便無可奈何的被列為「問題戶口」，內部需調整至不同程度的「壞賬」評級。中小型銀行的壞賬撥備會增加，但大型銀行採用不同的估算模型，在客戶降級的過程裡，仍可以靠物業估值抵銷潛在虧損，最終把損失的估算控制在較低的水平。
現實情況是，估價行雖然是所謂的「獨立專業人士」，但「受人錢財，替人消災」，都會盡可能配合銀行。有趣的是，當客戶如常還息時，估價行對物業的估值可以很進取，但現在得知客戶財務狀況出問題後，估價行便立刻調低相關物業估值。業主的財務狀況理應與物業估值無關，但為何估價行為物業進行估值時，卻明顯地會參考業主之情況呢？
美國10年期國庫債券孳息率在4厘以上多時，這幾年間絕大部份香港財團的物業估值所用的cap rate仍然在2.5厘左右。今年起，上市公司核數師才開始質疑估值，估價行只得開始以3.5厘進行估算。到底3.5厘是否符合現實？在市場上，全幢物業的售價所反映之cap rate，至少在6厘或以上的水平。
換句話來說，這側面證明了香港物業估值可能出現非常嚴重的「水份」，物業估值及真實市價，恐怕有至少50%之差距 (即按估值「劈價」一半才能售出)。這幾年來，香港地產商仍一直以cap rate 3.5厘的水平放售全幢工商物業，當然是買賣兩閒了。銀行以現時的物業估值作為計算，壞賬率自然可以大幅地調低。
3. 這幾年間，不少業主為了付息，便向財務機構借款。有些銀行眼見客戶出問題，甚至乎主動建議它們向財務機構查詢，或「隻眼開隻眼閉」的要業主找財務公司做「二按」，客人取得資金後便即交到銀行手上，從而營造出「準時付息」之假象，據此，銀行便可以拖延時間，暫時不處理這「問題戶口」，還可以短暫地「解決」潛在的壞賬問題。
4. 這種「以債養債」的方式，更越來越顯得「五花八門」。最近幾個月，有私慕基金不斷走訪二、三線地產商及各大小銀行。一方面，這些私慕基金向企業借錢，供它們作日常營運開支及付息之用。甚至乎，若企業有尚未完工的發展項目，也可以再借一筆錢從而避免「爛尾」。完工後，企業更可分層分單位的沽售物業。即使把項目完工仍會出現虧損，但好歹也能增加出售的機會，從而改善企業的現金流情況。
這根本就是「白武士」呀，到底有什麼大問題呢？「白武士」畢竟並非「小護士」，與其說它們是「救企業」，還不如說它們只是負責「把企業的最後一滴血也放了」。
「白武士」所提供的資金並非無本，而是要相關銀行簽訂inter-creditors agreement，要銀行放棄「一按」，或至少一起成為「一按」。銀行當初無法再增加貸款的原因，自然是因為項目成本太貴而「值博率」不高。銀行亦很難為「問題戶口」加額。私慕基金看準機會，並提供有限度資金，卻要「排頭位」。舉例說，一個本來值90億港元的項目，但以現時情況來說，建成後或許只能以30至40億元左右放售，銀行已投入了20億港元。現時，私慕基金只需再提供8億港元左右，發展商便可以繼續「動工」。最終，即使整個項目只能以8億港元沽售，私慕基金仍可以把本金收回，但銀行卻血本無歸。
該銀行並非不知當中的情況，只是把「爛尾項目」收回來，銀行亦無暇處理。此外，有人出資讓項目完工，亦可以增加售出的機會。一般建築期為兩至三年，或許屆時已走過經濟低谷，這亦算是「買一個希望」。至於，其他與該項目無關的銀行，得知有新資金投入該發展商，便可以此為藉口，乘勢拖慢「評級下降」的進度，成功減少撥備金額。
總括而言，銀行有不少方法可以拖延客戶「評級下降」之速度，從而減少撥備及壞賬的金額。若我們面對的調整只屬「周期性問題」，現時的拖延政策實屬無可厚非，但香港房地產市場泡沫爆破，特別是工商物業板塊而言，一直都是「結構性問題」。
本港銀行在操控「撥備」及「壞賬」的同時，理應做好兩手準備，盡快作出大幅度增資的安排，才能增強整個金融體系的穩定性。
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
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